新华网北京9月21日电（袁雅锦） 前段时间，在商业地产界掀起了一场关于谁才是真正的“轻资产行家”的讨论，对象包括万达、凯德、金茂、大悦城等近期大动作试水轻资产模式的商业品牌。

　　然而，有一家于更早全力投入资产管理的企业，一直以自己的运营节奏从容成长，此即红星商业。

　　相较于受重资产所累、以探路轻资产模式突围市场困境的大型开发商，红星商业更像是“为轻资产而生”的一家纯粹的资管企业。前者大多是以“重资产+输出商业管理”模型在转型期换个“活法”，而以“爱琴海购物公园”为主要购物中心品牌的红星商业从起家时便“轻”装上阵，直面市场。　　

    “时间上我们在前，模式方面我们和其他开发商各有基因差异，许多同行是基于自身的房地产开发背景来做‘轻重并举’的双轨道产品模型，而我们也有自己独特的一套资产管理模式。”近日一场媒体讨论会上，上海红星美凯龙商业管理股份有限公司董事长张华容向新华网记者表示。

　　不追求速度 避开“高速扩张魔咒”

　　借近日爱琴海落子唐山的契机，张华容与媒体进行了一场业内交流，就红星商业的资产管理模式和爱琴海未来的扩张战略予以分享和解读。

　　“红星商业和爱琴海目前是以第三方运营管理公司存在的，全部营收都来自于资产管理；就像红星美凯龙自己开发的项目，也是以独立的运营管理公司和独立利润中心出现。”张华容向记者表示，红星商业相对于集团是一个完全市场化的商业不动产运营商。

　　“除了轻资产之外，资产介入类的收入，资产增值或者一些股权、资产物业的合作，也会是我们的收入内容，在明后年会体现。”张华容补充介绍道。

　　面对速度和规模的问题，在张华容团队的原定计划中，今年将在不同城市签约八到十个合作项目，据说目前已提前完成。她在谈到现阶段的红星商业和爱琴海时，认为原则上还是以巩固模式为主，在渐进的前提下做好自己的经营管理机制和基础。“我们会陆陆续续地增加数量和加快步伐，但不会一味地追求数量，会稳步地增加。”

　　从过去三年爱琴海产品线的发展节奏来看，贯穿了“稳”和“升”两个关键词。自北京项目落地，其后用三年时间相继进入了上海、天津、重庆、成都、苏州、昆明、无锡、兰州、唐山、大同等21个城市。北京爱琴海，更被业内认为是“小而美”的商业运营标本，对自我定位的运营调整和对周边商业市场的持续挖掘能力，使其能够在北京一线大都市的商业丛林中找寻到自己的最佳位置。

　　商业运营和资本运作 在两条跑道上行进

　　不久前的博鳌房地产论坛上，张华容曾提出“消费升级与存量盘活是商业地产新格局下的两条跑道”。

　　在她的诠释中：一个是国民收入水平提升带动的消费升级，另一个是房地产市场出现的商业地产存量盘活的巨大需求，结合孕育出的万亿级市场，对商业操盘手和运营者来说，是机遇和挑战同时到来的时间窗口。

　　“从我们红星商业的运营模式和公司体制，原则上就是朝着这两方面走：资产运营和资本运作。”在两条跑道上行进的红星商业，首先考虑的是用自己的运营能力来体现出消费升级，这需要随时跟进消费行为的变化、研习消费习惯、及时更新商业场景和形态，包括业态创新，空间改造，文化情感的体验提升等。

　　而这正体现在爱琴海的成长路径上，不停的打磨改造和运营调整，以适应不停变化的消费行为。“最初的定位是年轻和时尚，主体业态以餐饮和儿童游乐为主打，服装作为配套。运行半年之后开始调整，整体节奏是2014年调整了40%，2015年调整了30%，今年是20%左右。”红星商业华北区区域总经理孙环宇向新华网记者表示，“在此期间，根据顾客需求的细分化，逐渐增加了一些新的东西，今年主要的调整方向是增加一些互动的、体验类、空间感的产品业态，创造性地引进了马术，利用VR虚拟现实技术的720美国穿行主题乐园，餐饮档次升级的港丽等。”

　　在张华容和孙环宇看来，项目的建成并不意味着结束，而是运营的开始。在此之后是持续不断地去回归原点，调整，再调整，创新，再创新。

　　另一条重要跑道是资本运作，通过几年来对商业模型的探索和运行，红星商业目前已建立起跟金融机构和开发商配合的合作模型，对每一个流程的增值空间进行无尽的挖掘。

　　“跟地产商进行合作的时候，不光告诉他们我们会做什么，还会告诉他我做这个事情的过程中，你们可以在这里面挖掘出更大的潜力，提炼更大的价值。红星地产介入进来的时候你应该怎么拿地，地价更低；也会告诉你，怎么规划，让你的得房率更高；招商的过程中怎么配合会让销售更好，卖得更快。开业之后的什么节点，做一些资本层面的事情，资产价值会更高，以上我们都会有应对的措施。”与单纯地做一家运营商和投资机构不同，红星更擅长以运营和投资为一体的模式，全面介入商业项目。

　　爱琴海现象 激活商业想象力

　　有了北京项目的成功，才有了后来的天津爱琴海、今天的唐山爱琴海。

　　刚不久前，爱琴海落子唐山，开业首日便创下26.35万人次的客流量，对京津冀地区的三线城市来说是个绝对漂亮的数字。据孙环宇介绍，19万平米体量的唐山爱琴海，是由红星商业和唐山的本土开发商天壤地产联手打造。

　　它的出现，不仅是唐山当地近年来开业最时尚的商业项目，也刷新了唐山商业多项新的“第一”：项目内60家餐饮品牌不仅数量唐山最多，风味最全，超过3万平米的面积也是唐山最大。儿童业态的面积也达到1.5万平米，同样位居唐山全市第一。

　　同时，场内还还引进唐山首家X—land电影院——万达影城，唐山首家一站式婚庆品牌，唐山首家儿童主题乐园等等业态，从数据上看，唐山爱琴海首次进入河北和唐山的品牌占比超过40%，可谓是近年来唐山商业的一次全新升级。

　　在此背后，是红星商业充分调研了周边区域的居民消费习惯与全新需求，做足文章，才能弥补此前唐山商业的多项空白，为当地客群创造出全新的消费体验。“项目的定位之初，在业态规划和招商品牌方面，一定要对消费者进行深入的了解，因而我们在市场细分和客户精确上做了很多工作。”当然，孙环宇认为，这也是基于在北京爱琴海的运营经验上的升级和发挥。

　　爱琴海的落地，激活了唐山此后的商业想象力。出乎意料的市场挖掘和客流拉动力，也再次定义爱琴海跨城市的商业运营能力。

　　“要说我们有什么优势的话，首先是对项目介入得早，思路和产品的模型比较成熟。第二，公司从设立之初，针对自己的项目都以独立的利润中心核算，所以整个企业的运行模式相对更轻便，内部管理半径也会短一些。第三，爱琴海的商业模型便利和透明，不存在内外区分。”之前的成功提升了市场对爱琴海的期待值，张华容希望将企业的自我优势继续推进。

　　在唐山，开业仅是第一步，在孙环宇团队的计划中，唐山未来还有三年、五年规划，“利用三五年的时间，让我们成为唐山市一流的商业项目，至少目前我们的商业结构、招商情况都是唐山最好的。”孙环宇表示，这对他和一线团队是种很大的经营压力，但正是不断追求更好的运营表现，使爱琴海和红星商业有更明朗的未来。